もっと詳しく「定期借家」

ここでは、定期借家制度をもっと詳しく知りたい方向けに、少しだけ踏み込んだ解説をします。

■定期借家には更新時の正当事由が不要です

普通借家契約の場合、契約期間満了時に貸主から更新を拒絶するには、正当事由が必要となります。これを「正当事由制度」といいます（借地借家法第26条に規定）。普通借家契約のことを正当事由借家と呼ぶのはそのためです。
一方、定期借家契約では、契約期間満了により確定的に契約が終了します。したがって、正当事由の有無は問われません。契約期間が満了し、その物件を引き続き貸し続けたい（借り続けたい）場合、定期借家契約では、貸主・借主が合意の上、再契約をすることになります（新たな契約が開始されるということになり、「更新」とは異なります）。

■定期借家には立退き料が不要です

上述のとおり、定期借家契約には、正当事由の有無は問われません。したがって、当然のことながら正当事由を補完するための立退き料の支払いもない、ということになります。

■定期借家と信頼関係破壊の法理

賃貸借契約で取り決めた内容が守られない場合（例えば、長期間の賃料滞納等）、契約を解除するには、「信頼関係破壊の法理」（「貸主と借主の間で信頼関係が破壊されたと認められない特段の事情がある場合」には解除を認めない、という判例の考え方）によって契約の解除ができるかどうかが判断されます。
「信頼関係」が「破壊」されたかどうかは、それぞれの事案に応じて裁判所が判断することになり、明確な基準（例えば３ヵ月の賃料滞納で必ず契約解除できる等）があるわけではありません。
期間満了により確定的に契約が終了する定期借家なら、「契約内容を守らない借主とは再契約しない」といった運用により、安定した賃貸経営に役立つことが期待されます。

定期借家の活用事例

■高齢者世帯の一戸建てから住み替えたい

子供が独立し広すぎる一戸建てを貸して、自分たちは交通の便が良い賃貸住宅に住み替えたい場合でも、定期借家なら安心です。

■学生向けに期間貸ししたい

大学生向けに卒業までの４年間に限って貸す場合も定期借家なら可能です。退去時期が確定できるので、次の入居者募集も早めに開始できます。

■女性向け賃貸住宅として貸したい

安全・安心に暮らせることをはじめ、外観・間取り・設備仕様・インテリア等に工夫を凝らした女性向け賃貸住宅も、定期借家が役に立ちます。

■ペット可住宅として貸したい

ペット可の賃貸住宅では、管理規約・飼育規約を守っていただくことが不可欠です。定期借家なら、規約を守れない借主とは再契約しないことで、トラブル等を防ぐことにつながります。

■別荘・セカンドハウスの未使用期間を短期で貸したい

別荘やセカンドハウスの未使用期間を定期借家で有効活用することもできます。