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定期借家制度

「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」（概要）が平成11年12月9日に成立し、借地借家法の一部改正により定期借家制度が創設され、平成12年3月に施行されました。 　従来型の賃貸借契約は、正当事由（貸主がその建物を自己使用する理由など）が存在しない限り、家主からの更新拒絶ができず、自動的に契約が更新されるのに対し、定期賃貸住宅契約は、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に賃貸借契約が終了する契約です（双方が合意すれば再契約は可能です）。
なお、従来型の賃貸借契約と定期賃貸住宅契約は併存しますので、新規契約時に、賃貸人及び賃借人の意思により、いずれの契約を選択することも可能です。

■従来の借家契約は

従来の借家契約（普通借家契約）では、建物を賃貸すると、貸主は「正当な事由」がなければ解約や借主からの契約の更新を拒むことができません。このため普通借家契約では、契約期間を定めても確実に契約が終了できるかが不確かです。
また、普通借家契約では、家賃改定が柔軟に行いにくい、立退き料などにより収益見通しが立ちにくいなどの不安定な要素があります。その結果、賃貸住宅市場では、耐用年数の比較的短い狭小な賃貸住宅の供給に偏ることになり、空き家などストックの有効利用が阻害されるなどの指摘があります。

■定期借家制度の効果は

定期借家制度では、契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく、確定的に賃貸借契約が終了するため、契約期間や収益見通しが明確になり、経済合理性に則った賃貸経営が可能となるため、より多くの広く良質な賃貸住宅が供給されることになりました。
定期借家制度が普及することで、持ち家の賃貸化も含めてファミリー向けなど多様な賃貸住宅の供給が促進され、ライフステージやライフスタイルに応じた多様な選択肢が提供されるなどの効果が期待されています。これにより、建物を借りたい人にとっても、メリットが生じます。
多くの賃貸住宅が賃貸市場に出てくることにより競争原理が働き、賃料やサービスなどでも競争が起こり、借りたい人にとってのプラスが生ずることが期待できることになります。

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